Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим

От момента, когда вы с продавцом пожали руки и договорились о сделке устно (или письменно) до момента, когда вы должны положить чек на стол – проходит иногда восемь недель или даже более!

В течение этих нескольких недель сделка находится «под контрактом» (under contract or pending status). Завершиться все должно на closing day.

В этот день title agent (attorney) положит на стол все бумаги, которые подпишет продавец, покупатель. Он все объяснит, все цифры приведёт в порядок и проследит, чтобы все стороны получили свои чеки и документы.

Также он нотаризует то, что должно быть нотаризовано и отправит в county recorder of deeds то, что должно находиться в публичном доступе.

Но инструкцию для title agent покупатель и продавец создают сами. Это договор купли-продажи (purchase and sale agreement).

Этот договор может быть сложным (такой жуткий на 18 страниц мелким шрифтом с десятками пунктов и оговорок) или простым. Вы можете взять салфетку и написать:

Purchase and Sale agreement

Seller продаёт Buyer недвижимость с parcel number таким-то и адресом таким-то за вот столько _______ долларов.

Дополнительные условия смотрите в приложении А.

Даты, подписи сторон.

(С этого момента сделка «под контрактом»)

Что это значит для продуманного инвестора?

Это значит, что можно саму сделку (и эту салфетку) продать другому инвестору, который ищет именно такие цифры и именно такой объект.

И, поверьте мне, продать сделку инвестору проще, чем продать сам дом какому-нибудь придирчивому покупателю!

Почему?

Потому что наша сделка under contract имеет в себе приличный потенциал прибыли.

Пример:

Я нашел дом с FMV $400K (дому нужен ремонт, он в другом штате. Мне это не подходит).

На доме есть ипотека $300K.

Налицо потенциал прибыли, верно?

Я делаю офер $320K, и мы подписываем бумаги с владельцем. Я знаю, что владельцу очень нужны $20 тысяч наличными и он их рассчитывает получить на клозинге.

Веду переговоры так, чтобы он понял, что $300 тысяч ипотеки будут погашены немного позднее, когда мы продадим дом. Возможно, через 6 месяцев.

Владелец говорит, что нет проблем, если мы будем все это время платить счета по ипотеке своевременно.

Итак: у меня лежит в кармане контракт на прибыль $80 тысяч (минус расходы на ремонт, клозинг и holding costs).