Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела

Как распорядиться правом аренды?

Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Вклад в уставный капитал

Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь в виду, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.

При этом сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требует представить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Перенаем

Договор перенайма называется по-разному: в практике можно встретить его как договор об уступке прав и обязанностей, как договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга.

Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.

По своей сути право аренды как право пользования имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т. д.