Как инвестировать в недвижимость

Периодически в своём телеграм-канале (@atsogoev) я пишу о своем мнении по поводу перспектив рынка новостроек. Это мнение не ангажировано и вполне независимо. При этом я не скрываю своих приятельских и дружеских отношений со многими сотрудниками и топ-менеджерами московских девелоперских компаний. Это совершенно не мешает мне быть объективным и не лгать читателям.

В настоящее время наибольшее доверие у меня вызывают уже не слова, но цифры. В эпоху развития ранее упомянутых новых аналитических инструментов заниматься реальной аналитикой стало гораздо проще.

При этом вопросы, которыми должен задаваться инвестор, предпочитающий спекулятивные проекты в жилой недвижимости, на этапе анализа рыночной ситуации достаточно просты:

а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?

б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?

Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.

В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:

1-й сценарий.

Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.

По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.

Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет.

Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.

Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны.