Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

С каким бы мотивом вы в этот рынок не пришли, вы желаете сохранить свои сбережения, вложив в коммерческую недвижимость, и получать рентный доход, а на выходе из этого еще бы и продать объект дороже цены покупки, включив в нее по меньшей мере 1–2 годовых рентных дохода.

Глава 3. Распространённые мотивы приобретения коммерческой недвижимости и ошибки

Всё приходит с практикой и опытом. Как и везде. Но мы надеемся, что, прочитав эту книгу, вы не совершите никаких ошибок или хотя бы не совершите тех, о которых мы написали.

Рассмотрим один из мотивов покупки коммерческой недвижимости.

Мечта о переводе в нежилой фонд.

Как считает и говорит большинство людей, коммерческая недвижимость – это пенсия, потому что на государство рассчитывать не приходится (или другие схожие варианты – заработная плата, дополнительный пассивный доход, еврейский бизнес). Для кого-то это даже мечта всей жизни (мне часто доводилось слышать такое: «Вот возьму квартиру на 1 этаже, переведу ее в нежилой фонд и сдам в аренду…».

Но этому гениальному проекту, каким они сами его называют, уже не суждено сбыться: опоздали лет на 20–25.

Другое дело – 90-е годы. Когда квартиры на первых этажах считались неликвидными, имели много минусов и продавались дешевле, чем средние этажи. В 2000-х был и бум, и спрос, и рост продаж таких квартир в домах, которые, конечно же, располагались в местах с большой проходимостью. Именно поэтому предприимчивые люди, те, что первыми сообразили, начали расселять подобные квартиры.

Сейчас же цены на такие помещения в городе Казани доходят до 180 тыс. рублей за 1 кв. м, а порой они больше зависят от скромности (вернее, нескромности) и запросов собственника.

В 2005-х годах требования к переводу жилой недвижимости в нежилой фонд были простыми, да и сама процедура была незамысловатой. Всего лишь нужно было сделать проект входной группы, согласованный с Главным архитектурным управлением города Казани и с граничащими соседями по периметру. В те времена могли еще и подписи не проверять (зачастую так оно и было), этим и пользовалось большинство.

Но с течением времени законодательство ужесточается и становится больше порядка. Популярные тогда методы решения любых вопросов при помощи конвертов и нужных звонков постепенно стали сходить на нет. И сегодня, например, перевод жилого фонда в нежилой на первых этажах панельных домов запрещен. А в остальных случаях требуется 100 %-ное согласие жильцов всего дома.