Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Во втором случае, банк сам проверит все документы и сделка будет застрахована наличием третьего лица в виде банка.

После проверки правоустанавливающих документов и удовлетворенности их результатами следует внимательно изучить ГПЗУ (при наличии земельного участка), технический план и технический паспорт.

В ГПЗУ самая важная для нас информация – это XY координаты участка и чертеж с линиями градостроительного регулирования, где вы можете найти информацию о “красных” линиях, о зональности земельного участка и о допустимом пятне застройки.

Данный документ отвечает на самый главный вопрос по земельному участку: находится ли данный земельный участок в пределах своих координат, зачастую пятно застройки равно площади участка и очень важно знать, не заходит ли ваш потенциальный объект на территорию ваших соседей. Для того чтобы проверить координаты, вызываем геодезистов и делаем контрольные замеры, сравниваем результаты. Если все хорошо и координаты соответствуют (небольшие отклонения на пару сантиметров могут быть в зависимости от точности прибора), то отлично.

Если есть наложение координат, то выясняем причины у собственника (при этом собственник может об этом даже не знать (обычно это так и бывает)). В случае наложения вашего земельного участка на чужой нужно оценить риски, однако решение этого вопроса уже не в рамках данной книги, потому что каждый случай требует отдельного детального рассмотрения.

Стандартный срок изготовления ГПЗУ – 1 месяц, реальный – до 1 недели в зависимости от вашего умения вести переговоры и величины коробки конфет.

В техническом плане самая главная информация – это координаты здания и площадь покупаемого объекта. Данная площадь должна совпадать с выпиской (пункт 1). Если не совпадают, то следует выяснить у собственника и запросить актуальный технический план, если его нет, то попросить его сделать.

Стандартный срок изготовления – 1 месяц, реальный – до 1 недели, опять же в зависимости от вашего умения договариваться и дарить конфеты.

В техническом паспорте самая важная информация – это план здания или помещения, экспликация и соответствие площади документам выше.

Здесь самое главное, чтобы ваш технический паспорт и планировка объекта совпадали полностью, то есть планировка должна быть полностью узаконена. Не должно быть лишних дверей, проемов, окон или же их отсутствие при наличии в плане. Желательно, чтобы технический паспорт был изготовлен отделом Бюро технической инвентаризации вашего города.