Масштабирование, или Как заставить ваш бизнес расти

Квартиры для сдачи в аренду

Я экспериментировал со сдачей квартир в двухтысячных годах, но тогда были другие времена. Сперва я столкнулся с тем, что надо заплатить риелтору сумму, равную месячной аренде (ушлые ребята из агентства недвижимости брали деньги с обоих участников сделки). Через пару недель мне нашли клиента, я подписал договор. Жилец съехал через четыре месяца, и я снова оказался на старте. Появилась мысль, что стоит поселить знакомых: среди них нашлись желающие. Через пару месяцев, заехав за деньгами, я обнаружил прокуренное помещение и ушатанную мебель.

Судиться с друзьями было совершенно неинтересно, но пришлось указать им на дверь. Половина заработанного была потрачена на ремонт мебели. Всё это время квартира простаивала и не приносила дохода. Конечно, все это надо было учитывать с самого начала.

А теперь посчитайте, сколько квартир вам надо сдавать, чтобы получать ежемесячно 1 миллион рублей.

Сайт Cian.ru показывает среднюю стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве 45 тысяч рублей.

Средняя стоимость продажи двухкомнатной квартиры на этом же сайте – 10 млн рублей.

Вы будете сдавать квартиру в среднем примерно 11 месяцев в году; двенадцатый уйдет на выезд старых и въезд новых жильцов. Еще один месячный платеж – налоги. Третий – текущий ремонт: починить стиралку или кран, заменить кровать… Даже если вы никогда не будете тратиться на ремонт, что, согласитесь, невозможно, сдача данной квартиры принесет вам 450 тысяч рублей в год, или 37,5 тысячи в месяц.

Чтобы получить 17 млн рублей в год, вам придется сдавать 37 квартир общей стоимостью 370 млн рублей. Это целый подъезд! Вы не сможете заниматься ими в одиночку – придется нанять управляющего. Каждые десять лет – капитальный ремонт, это четыре ремонта в год, только представьте.

Честное слово, такие инвестиции – не лучший вариант.

Рассчитывать на рост стоимости квартир последнее время тоже не приходится.

Как вы видите, покупка квартиры – это в лучшем случае вариант «остаться при своих».

Впрочем, есть пара способов улучшить показатели этого вида бизнеса. Можно исхитриться и найти квартиры подешевле, а сдать подороже. Можно купить новостройки – но тут и замороженные деньги в период простоя, и риски недостроя, и пресловутый ремонт с нуля…

Не уверен, что это соблазнительно.

Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

Речь о магазинах, торговых центрах, офисах, складских помещениях.