Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

26 Федерального закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды (п.

6 Обзора по Федеральному Закону РФ о регистрации).

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Поскольку регистрация договора аренды сопряжена с известными сложностями (например, высокой платой за регистрацию), арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания согласно ч.

2 ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный Суд РФ отказал в удовлетворении иска.

В договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., т. е. составлял ровно 1 год, поэтому такой договор в соответствии с вышеуказанной нормой подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. К примеру, если бы датой окончания договора было не 31 число, а 30 мая 2001 г.

, то договор считался бы заключенным, а иск, следовательно, был бы удовлетворен (п. 3 Обзора практики по аренде).

Срок договора аренды может быть определенным и неопределенным. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 130 ГК РФ (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.