Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Отечественная коммерческая недвижимость в кратчайшие сроки приняла практически все западные стандарты управления и причем – безо всяких нормативов, постановлений или команд, но исключительно благодаря рыночным механизмам конкуренции и ценообразования. Не стоит, наверное, более повторять об основных рыночных принципах управления недвижимостью, не предусматривающих какого-либо нормирования расценок на управление и эксплуатацию зданий, но подразумевающих конкурентную среду и формирование объективных тарифов.

5.

 Площадь – основная характеристика объекта недвижимости. Стандарты ВОМА

Технический паспорт здания отражает многие его характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади личных, общих и технических помещений, шахтных сооружений, кровли и т. п. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т. д.

В нашей стране нормативы СНиП 31-01-2003 (32) и инструкции БТИ

предполагают измерение площади помещения по отделанным поверхностям стен на уровне пола, а мировые (BOMA) – измеряют площади по осям стеновых перегородок.

Для офисной недвижимости последнее более чем оправдано, т. к. очень часто помещения сдаются (или продаются) без внутренних перегородок, с так называемой свободной планировкой. Кроме того, в помещениях современных офисов популярны временные или мобильные перегородки, и в этом случае применение стандартов BOMA тем более актуально. Но и для жилого фонда такой несомненно прогрессивный подход может быть весьма полезен.

Нормы БТИ хотя и довольно наглядны, но неудобны в случае сложных планировок помещений, к тому же даже незначительные переделки в помещении могут привести к изменению его площади, измеряемой таким образом. Главным недостатком такого подхода является изменение (пусть даже – незначительное) площади всего здания вслед за изменением площади отдельного помещения. Соответственно изменяется и доля в общем имуществе собственника каждого помещения.

Нормативы BOMA от этих недостатков свободны, но еще важно, что эти стандарты предписывают учитывать площадь мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:

Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.