Теория и практика экономических измерений в недвижимости

  Например, речной пароход, когда он эксплуатируется, относится к недвижимости, а если его вытащить из реки и поставить на постамент в качестве ресторана, то он станет движимой вещью.

Следующим важным моментом для целей оценки, является то, что недвижимость в силу природа законодательством разделена на две группы:

“естественная недвижимость” – земельные участки;

“искусственные недвижимость” –  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.

То есть, в нашем праве, недвижимая вещь – это и земельный участок и что на нем возведено, но не все, а только то, что «прочно связано с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».

Так трактует понятие “недвижимость” статья 130 ГК РФ (п. 1), которое содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Юридическая практика исходит из того, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две. Смысл такого разделения имеется в том случае, когда собственность на земельный участок и здания принадлежат разным лицам. Если собственник один, то смысла в таком разделении нет.

Важным моментом понимания вопроса недвижимости является вопрос её регистрации в государственном реестре.

  В зависимости от того объект зарегистрирован или нет, здания (сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) могут быть недвижимой вещью, либо нет.

1.1 Недвижимость как товар

Недвижимость имеет определенные характеристики, которые существенно отличает её от других товаров на рынке. Прежде всего это связано с тем, как рынки недвижимости сформированы и как они функционируют.