Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:

• 

При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:

Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.

е. регистрируется именно передача этого права.

Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.

С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.

В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст.

ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.

В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?

В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.

В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность.

В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:

В такой системе выигрывает застройщик, так как для него выгодны такие условия, когда он не выплачивает рыночную стоимость земельного участка и перекладывает бремя содержания земельного участка на собственников помещений.