Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Система государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов в специальном реестре в нашей стране развивался с начала 90-тых годов достаточно хаотично. Мы, как всегда, пошли своим, особым, путем, который отличается и от немецкой и от французской системы, но ближе к немецкой.

Вначале было принято решение о создании двух реестров: 1) единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и 2) государственного кадастра недвижимости (ГКН). Потом, в 2014, принято решение объединить эти реестры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот процесс идет и до сих пор не завершён в полной мере.

В 2013 году произошли и изменения в исполнителях работ по кадастровому (техническому) учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Если до этого периода эта работа проводилась местными бюро технической информации (БТИ), то после она стала проводиться кадастровыми инженерами (физические лица, имеющие действующей квалификационный аттестат кадастрового инженера, включенные в государственный реестр кадастровых инженеров).

Работа кадастрового инженера создает основу для регистрации прав на объекты недвижимости в ЕГРП. Из самого определения – Единый государственный реестр недвижимости – должно, по идеи, следовать, что в него должны попадать только объекты недвижимости.

Но кто должен проводить экспертизу на соответствие понятию «недвижимости»?

Как мы описали выше – это довольно непростая задача. В развитых европейских странах этой задачей занимаются нотариусы, которые проверяют сделки перед регистрацией. У нас же нотариусы, по нашему законодательству, не являются обязательным элементов перед регистрацией и, следовательно, проверка сделки возлагается на регистраторов.

Но регистраторы не в состоянии, например, изучить вопрос о дееспособности сторон, совершивших сделку, не имеют возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов и т.д.

Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.

В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости.