Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Подмосковные власти также активно начали застраивать защитный зеленый пояс. Рассмотрим для примера развитие прилегающего к МКАД Красногорского района Московской области, находящегося в зеленом поясе Москвы.

В советское время район представлял собой низкоурбанизированную местность с большим количеством лесных и зеленых насаждений и полей для сельхозпроизводства. С началом рыночных реформ колхозы и совхозы прекратили свое существование и поля были отданы под индивидуальную жилую застройку. В последующие же годы начало активно развиваться многоквартирное жилищное строительство.

Застройка в основном велась бессистемно по решению местных органов власти. Такие полномочия они имели по Конституции РФ, Федеральному закону о местном самоуправлении (ФЗ-131 от 2003г.) и п.8 Градостроительного Кодекса РФ. Первый Генеральный план района, упорядовший застройку, появился только в 2012 году.

Однако, с 2014 года концепция поменялась, и все градостроительные функции на себя перетянул регион, оставив району лишь утверждение или согласование принятых градостроительных решений Московской области.

Сам же район упразднили и на его месте образовали городской округ (ГО Красногорск), что обеспечило попадание застройки всех земель под действие Градостроительного Кодекса РФ.

С 2017 года регион приступил к разработке Генерального плана и ПЗЗ для ГО Красногорск. В самом конце 2019 года, несмотря на возражения и протесты инициативных групп жителей, он был утвержден Советом депутатов ГО Красногорск, но до сих пор в него постоянно вносятся изменения.

Для целей дальнейшего изложения остановимся на нем более подробно.

В целях территориального планирования прямо указывается, что «Генеральный план городского округа Красногорск разрабатывается в качестве документа, направленного на создание условий для устойчивого развития его территорий». Однако это заявление декларативно, так как никаких критериев устойчивости в рассматриваемом документе не указано. Более того, далее покажем, что в Генеральном плане фактически реализована антиустойчивая повестка.

По утвержденному Градостроительному плану к существующему в 2017 году жилищному фонду относительно небольшому района (9 077 Га) в 7 487,8 тыс. м2 к 2023 г. добавляется 5 991,3 тыс. м2, а к 2039 году еще 4 0888,7 тыс. м2., то есть увеличивается в 2,35 раза.

При этом численность населения растет экспоненциально (рис.1.7), возрастая, по сравнению с советским периодом, в 9,5 раза, и это в бывшем зеленом поясе Москвы.