Сделка без риска – недвижимость

В следующих главах книги вы узнаете, как правильно и безопасно совершать сделки с недвижимым имуществом, результатом которых купленная вами недвижимость будет вас радовать долгие годы. Какие надлежит совершить действия, от каких действий следует отказаться. Каждый вариант будет подкреплен судебной практикой автора и выводами судов высших инстанций.

Глава 2 – Когда не сработает иммунитет единственного жилья

По мнению каждого человека жилая недвижимость – дом или квартира, которая является единственным жилым помещением, не подлежит обращению взыскания со стороны судебных приставов или арбитражного управляющего в банкротстве, поэтому покупая такую недвижимость у продавца, покупателю не стоит беспокоится, т.

к. единственное жилье защищено исполнительным иммунитетом.

Однако, частично такой подход является ошибочным, т.к. иммунитет распространяется только на то жилье, которое было приобретено продавцом на собственные деньги, не взятые им ранее в Банке в форме потребительского кредита или у частного инвестора.

То есть деньги не должны быть обременены правами третьих лиц. Тогда действительно, продавец вправе спокойно совершать сделку по продаже своего имущества и распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению.

В тоже время все кардинально меняется в том случае, если жилая недвижимость была приобретена на заемные средства и при продаже продавец не собирается рассчитываться со своими кредиторами. Тогда есть высокие шансы на отмену совершенной сделки и снятия исполнительного иммунитета, т.

к. будет считаться, что продавец выручил деньги с продажи своего имущества и не совершил расчет со своими кредиторами, злоупотребил своими правами, а покупатель знал о мотивах продавца (даже если и не знал по факту) и вступил с ним в сговор с целью причинить имущественный вред правам кредиторов должника. Следовательно сделка подлежит отмене. Недвижимость возврату в конкурсную массу продавца, а покупатель остается ни с чем.

Об этом свидетельствуют судебные акты Конституционного суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации и судебная практика арбитражных судов.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. N 15-П «по делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) “ в связи с жалобой гражданина И.И.