ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание

Это важно, потому что по общему правилу для принятия решения на собрании достаточно простого большинства голосов и только тех собственников, которые на собрании присутствуют.

12. Может ли управляющая организация самостоятельно демонтировать незаконное оборудование?

Незаконное использование общего имущества дома – одно из самых распространённых нарушений жилищного законодательства. Формы таких нарушений различны: от самозахвата подвалов, колясочных до размещения на стенах домов кондиционеров и видеокамер.

Собственники редко обращают внимание на подобные нарушения. Даже тот факт, что за неправомерное использование общего имущества можно получить солидную компенсацию, не заинтересовывает владельцев помещений в доме.

Поэтому чаще всего следят за использованием общего имущества управляющие организации. Отчасти это оправдывается тем, что под управлением домом понимается не просто оказание работ и услуг, но и обеспечение комфортного проживания (ч. 1 ст. 161 ЖК). И это обязанности именно управляющей организации.

Однако на практике часто возникает вопрос: если управляющая организация обнаружила нарушение (например, камера на стене), то может ли она самостоятельно демонтировать имущество, которое размещено с использованием общего имущества без решения общего собрания дома? Многие организации полагают, что это возможно и ссылаются все на ту же ч. 1 ст. 161 ЖК.

Данный подход неверен. Демонтаж камер или кондиционеров относится к пользованию и распоряжению имуществом.

А такие правомочия есть только у собственников (ст. 209 ГК). Не поможет даже ссылка на ст. 14 ГК и самозащиту прав, так как права организации размещением камер и кондиционеров никак не нарушаются. Права собственников помещений в доме – да, нарушаются, но не права управляющей организации.

В этом случае организация может только от лица собственников обратиться в суд с требованием о демонтаже. Для этого придется предварительно получить полномочия на представление от общего собрания собственников.

Исключением из этого правила будет ситуация, когда незаконное оборудование, например кондиционер, лишает управляющую организацию возможности исполнять свои обязанности, предусмотренные законом (ч. 1 ст. 161 ЖК). В этом случае права организации нарушаются, и она может самостоятельно обратиться в суд. Как пример см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2012 №№ А56—42274/2011, Ф07—3901/12.