Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

По смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, первое, что нужно сделать, это проверить права цедента (того, кто вам уступает права по ДДУ) на уступку им своих прав в вашу пользу.

Если вы сами являетесь цедентом и реализуете свою квартиру путем уступки прав на нее – данный пункт для вас неактуален.

Во-вторых, при необходимости, обеспечить письменное согласие застройщика на сделку по уступке (цессии).

Если вы приобретаете квартиру по договору уступки прав по ДДУ и в таком ДДУ написано, что письменное согласие застройщика на уступку обязательно, то требуйте от цедента предоставить вам такое согласие и обязательно потом удостоверьтесь в его подлинности, что можно легко сделать у застройщика.

Такое согласие вам нужно не потому, что уступка без такого согласия всегда недействительна, а потому, что, чем большим количеством бумажек вы запасетесь, тем лучше. В данной ситуации все это нелишнее, а значит, лучше иметь.

Если же вы уступаете права на свою квартиру, и ДДУ предусматривает обязательное согласие застройщика на такую сделку, то необходимо рассмотреть вопрос о законности такого пункта ДДУ, так как он может существенно усложнить вам сделку, тем более, если по ДДУ такое согласие застройщика для вас платное.

Порядок и условия уступки прав по ДДУ регулируются специальной нормой (ст. 11 ФЗ-214) и общими нормами ГК РФ, в частности главой 24.

Указанная специальная норма допускает реализацию права дольщика на уступку только после уплаты им цены договора, либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.