Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

Другие законодательства пошли по иному пути, установив возможность осуществления права ипотечного кредитора в частном порядке на основании особого соглашения сторон, заключаемого, как правило, после наступления оснований для обращения взыскания (Чехия); некоторые законодательства предусматривают возможность заключения подобных соглашений одновременно с договором ипотеки (Венгрия)[43 - См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол.

В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 634, 637.].

В русском дореволюционном праве удовлетворение залогодержателя по залогу между частными лицами допускалось только судебным порядком через публичную продажу, тогда как казенные и кредитные учреждения были вправе обращать заложенное имение в продажу самостоятельно, в порядке бесспорного взыскания через полицию[44 - См.: Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 3: Права обязательственные. – СПб., 1898. – С. 411.]; поступление залога в собственность залогодержателя становилось возможным лишь в случае безрезультатности торгов (ст.

1171 Устава гражданского судопроизводства).

Таким образом, изучение правовых конструкций, опосредующих реализацию права ипотечного кредитора на получение удовлетворения из ценности предмета ипотеки в римском, европейском и русском дореволюционном праве, позволяет применительно к ипотеке выделить три способа осуществления права залога:

извлечение из предмета залога его меновой стоимости, т.

е. продажа заложенного имущества;

потребление приносящих недвижимостью доходов, т.е. извлечение потребительной стоимости предмета залога;

приобретение (поступление) залога в собственность кредитора на основании соглашения с залогодателем либо путем присвоения предмета залога в результате несостоявшихся повторных торгов.

Сообразно этому подходу еще в конце XIX в. проф. Е.В. Васьковский в зависимости от способа извлечения ценности залога выделил соответствующие типы залогового обеспечения: «…Овладеть и воспользоваться ценностью можно не иначе, как чрез посредство заключающей ее вещи: нужно либо присвоить саму вещь, либо обменять ее на деньги, либо извлечь из нее ценность путем того или иного пользования ею.

В первом случае залог состоит в праве присвоения вещи, во втором случае – в праве продажи вещи (Distractioonspfand), а в третьем – в праве пользования ею (Nutzpfand).