Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от объекта:

Это самые простые формулы расчета окупаемости и доходности. Чтобы получить точные значения показателей нужно учитывать дополнительные факторы и переменные. Такие как ставка дисконтирования, изменение стоимости объекта и эксплуатационных расходов во времени, налоги и прочее. Подробно расчет окупаемости и доходности будет описан во второй главе книги.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 9 – 11% годовых.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 5 – 7%. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 17 лет.

По критериям окупаемости и доходности коммерческая недвижимость интереснее жилой.

Смотрим далее.

ЛИКВИДНОСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов (МКД) как правило не отличается от тарифа жилой недвижимости.

При этом стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.

Важно:

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей. Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.